Vše co potřebujete vědět o advokátní úschově kupní ceny

Nejen pro naše klienty je prodej nebo koupě pozemku často jednou z nejvýznamnějších životních transakcí. Bezpečnost převodu kupní ceny je proto jedním z nejdůležitějších bodů celého procesu. Ačkoliv podpis kupní smlouvy může působit jako finální krok, převod vlastnického práva k nemovitosti zapsané v katastru nenastává okamžitě.

Katastrální úřad zkoumá správnost údajů v kupní smlouvě a další okolnosti celého převodu. Po podání návrhu na vklad začíná běžet ochranná lhůta v délce 20 dnů, během které katastrální úřad nesmí o zápisu rozhodnout. Standardně bývá vklad povolen do jednoho měsíce. Pokud se však objeví nějaký problém, může se řízení protáhnout. Během této doby není kupující vlastníkem nemovitosti, což může představovat značné riziko pro obě strany transakce.

Čím déle řízení trvá, tím vyšší je pravděpodobnost komplikací. Aby byl převod bezpečný, je klíčové zajistit nejen právní, ale i finanční ochranu obou stran. Správně nastavené podmínky úschovy kupní ceny ochrání jak kupujícího, tak prodávajícího. Pro bezpečný převod kupní ceny existují čtyři hlavní způsoby úschovy, z nichž každá má své výhody i nevýhody.

Jaké jsou možnosti úschovy kupní ceny?

Notářská úschova

Notář jako nezávislá osoba spravuje kupní cenu na svěřeném účtu. Notářská úschova je považována za nejdůvěryhodnější způsob, díky přísným pravidlům, kterými se notáři řídí. Nevýhodou však mohou být vyšší poplatky a menší flexibilita při sjednávání podmínek.

Bankovní úschova

Kupní cena je uložena na speciálním účtu v bance, což zajišťuje vysokou úroveň bezpečnosti. Tento způsob však bývá nákladnější a méně pružný, zejména pokud je potřeba řešit individuální podmínky.

Realitní úschova

Obecně tuto formu úschovy příliš nedoporučuji. Realitní kancelář z pohledu transakce nelze považovat za nezávislý subjekt, a případné škody by mohly být obtížně vymahatelné. I přes nabízené pohodlí s sebou tento způsob nese rizika, která je třeba zvážit.

Advokátní úschova

Nejčastější formou úschovy kupní ceny je advokátní úschova. Nabízí výbornou rovnováhu mezi bezpečností, flexibilitou a cenovou dostupností. V následujících řádcích se podíváme na všechny její klíčové výhody a bezpečnostní mechanismy. Dotkneme se novely zákona o advokacii, která je aktuálně v legislativním procesu a posvítíme si na medializovaný případ zpronevěry peněz z advokátní úschovy.

Případ advokátky Hany Sukové, která zpronevěřila desítky milionů korun svých klientů, vyvolal otázky ohledně bezpečnosti advokátních úschov. Navzdory tomuto ojedinělému incidentu NENÍ důvod se advokátních úschov obávat. Česká advokátní komora, ve snaze obnovit pošramocenou důvěru v tento institut, zpřísnila některá fungující pravidla. Významné pozitivní změny obsahuje i návrh novely zákona o advokacii. Zvažuje se například zavedení garančního fondu, který by podobné excesy mohl do budoucna krýt. Pojďme ale postupně.

Volba advokáta

Předně má každý z nás právo si vybrat advokáta pro provedení úschovy. Vybírejte na základě doporučení, prověřujte strukturu advokátní kanceláře a ověřte si advokáta na stránkách České advokátní komory. Obecně se doporučuje volit spíše větší advokátní kanceláře, kde je pravděpodobnost úmyslného selhání ještě menší. Například bývalá advokátka Hana Suková, která zpronevěřila peníze klientů, byla typickým příkladem samostatného realitního advokáta spravujícího velké množství úschov. Přestože peníze klientů průběžně mizely, byla dlouhodobě schopná vyplácet starší úschovy z nových obchodů. Pokud budete potřebovat s výběrem spolehlivého advokáta pomoci, můžeme vám doporučit odborníky, se kterými při advokátní úschově dlouhodobě spolupracujeme v Ekonomických stavbách.

Účet a notifikace plateb

Majetek klienta je vždy oddělený od majetku advokáta, ale i od jiných klientů. Advokát má k těmto účelům zřízené u banky speciální úschovní účty. Na jednom účtu může být pouze jedna úschova. Jste tak chráněni pro případ úpadku advokáta, nehrozí ani zahrnutí vašich peněz do dědictví v případě smrti advokáta. Advokát nesmí s penězi nakládat jinak než v souladu s uzavřenou smlouvou. Navíc vás před přijetím peněz musí informovat, zda jeho účet umožňuje sledování pohybu a zůstatku na účtu. Tato možnost závisí na možnostech banky, většina to dnes již umožňuje. Vždy proto trvejte na zasílání notifikací z banky. Budete tak vědět o každém případném pohybu vašich peněz.

Pojištění advokáta

Advokát je ze zákona pojištěný pro případ, že způsobí klientovi škodu při poskytování právních služeb. To zahrnuje i úschovu kupní ceny. Minimální limit pojištění je 7 500 000 Kč. Advokát si může sjednat i vyšší pojistné krytí. Ptejte se proto svého advokáta na pojištění, chtějte ho doložit. Pojištění se ale nevztahuje na úmyslné protiprávní jednání. Pojišťovny nepojistí nikoho pro případ trestného činu. Klienti advokátky Sukové proto z pojištění nic nedostanou.

Řešením do budoucna by měl být Garanční fond České advokátní komory. Ten by kryl škody způsobené trestnou činností advokáta. Návrh je aktuálně v legislativním procesu. Spuštění se očekává v roce 2026.

Elektronická kniha úschov

Česká advokátní komora vytvořila pro advokáty tzv. elektronickou knihu úschov. Do této knihy je advokát povinen každou úschovu nahlásit. Komora tak získává přehled o všech úschovách a může kontrolovat plnění povinností advokáta. Ohlášení podléhá nejen převzetí prostředků do úschovy, ale i jejich vyplacení. Navíc máte právo po advokátovi požadovat, aby do elektronické knihy úschov zadal i vaši e-mailovou adresu. Trvejte na tom. Česká advokátní komora vám díky tomu bude zasílat notifikace o klíčových událostech souvisejících s úschovou.

Cena advokátní úschovy

Ceny za advokátní úschovu nejsou pevně regulované a mohou se lišit podle regionu, advokátní kanceláře a rozsahu služeb. Průměrná cena za úschovu kupní ceny je kolem 6 000 Kč bez DPH. Na trhu se však můžete setkat s nabídkami pod touto cenou i s cenami výrazně vyššími. V některých případech je advokátní úschova nabízena jako součást balíčku s kupní smlouvou.

Je důležité si uvědomit, že nejlevnější varianta nemusí být vždy nejlepší. U tak zásadní transakce, jako je koupě nebo prodej nemovitosti, je vhodné zvažovat nejen cenu, ale především důvěryhodnost vybraného advokáta.

Objem advokátních úschov

Advokátní úschovy jsou běžnou součástí realitních transakcí. Každý rok se v České republice realizují desetitisíce úschov v celkovém objemu miliard korun. Případy, kdy advokát selže ve své povinnosti, jsou naprosto výjimečné. Statistiky České advokátní komory ukazují, že drtivá většina úschov proběhne bez komplikací.

Při nákupu nebo prodeji nemovitosti je advokátní úschova bezpečnou a spolehlivou volbou. Další významné bezpečnostní prvky přinese aktuálně schvalovaná novela zákona o advokacii.

Máte-li jakékoliv dotazy k tomuto tématu nebo potřebujete poradit s výběrem vhodného advokáta, napište mi do komentáře k tomuto blogu nebo na e-mail: l.kapral@ekonomicke-stavby.cz.