Naši klienti často kupují pozemky pro stavbu svého vysněného domu. Při každé takové transakci je klíčovým dokumentem výpis z katastru nemovitostí, známý také jako List vlastnictví (LV). Pomáhá zjistit, kdo je vlastníkem pozemku. Ukazuje právní vztahy a případná omezení. Pojďme se společně podívat, jak v listu vlastnictví číst. Na co si dát pozor. Díky tomu se vyhnete řadě nepříjemných překvapení.
Aktuální výpis: Proč je důležité mít ten nejčerstvější?
List vlastnictví ukazuje stav nemovitosti k určitému datu, které je na něm uvedené. Může to být stav aktuální, nebo i nějaké historické datum. Používejte vždy ten nejčerstvější výpis k aktuálnímu datu. Starší výpis už nemusí odpovídat skutečnosti. Těsně před podpisem smlouvy si znovu vše zkontrolujte. Jen tak máte jistotu, že na LV není nic, co by vás ohrozilo.
Struktura listu vlastnictví
List vlastnictví je rozdělen do několika předem daných částí. Každá část obsahuje specifické informace o nemovitosti. V následujících odstavcích si tyto části postupně rozebereme a upozorníme na související rizika.
Katastr nemovitostí se řídí zásadou materiální publicity. To znamená, že údaje zapsané v katastru jsou považovány za pravdivé a závazné, dokud se neprokáže opak. Každý, kdo s nemovitostí nakládá, se na tyto údaje může spolehnout. Právě proto je klíčové rozumět struktuře LV a vědět, co jednotlivé části znamenají.
Přesná lokalizace nemovitostí
Každá nemovitost je v katastru přesně lokalizována. Název katastrálního území je v rámci České republiky unikátní. Nenajdete dvě katastrální území se stejným názvem. Právě přesné označení katastrálního území je klíčové při identifikaci nemovitosti při převodech vlastnictví nebo zápisech práv.
Část A – Vlastník, jiný oprávněný
V této části najdete informace o vlastníkovi nemovitosti. Může to být nejčastěji fyzická osoba, právnická osoba, obec nebo více osob, které nemovitost vlastní ve spoluvlastnictví. Spoluvlastnictví je zde zapsáno podílem.
Pokud nemovitost patří do společného jmění manželů, najdete zde zkratku SJM. V případě společného jmění musí s prodejem nebo jiným nakládáním souhlasit oba manželé. Stále častěji můžete narazit i na zkratku MCP – manželé cizího práva, což označuje majetkové vztahy upravené cizím právním řádem.
Pozor na duplicitní vlastnictví. Někdy katastr uvádí dva nebo více vlastníků bez jasného určení, kdo je skutečným majitelem. Od takové nemovitosti ruce pryč.
Část B – Nemovitosti
V této části najdete základní informace o nemovitosti. V některých katastrálních územích jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách – stavební parcely (označené „St.“) a pozemkové parcely. I když není pozemek veden jako stavební, i když je veden jako orná půda, může být vhodný pro stavbu rodinného domu, pokud to umožňuje územní plán. O tom ale někdy příště.
Část B1 – jiná práva aneb věcná práva ve prospěch nemovitostí
Tato část obsahuje oprávnění, která zvyšují hodnotu nemovitosti. Může se jednat například o věcná břemena, která slouží ve prospěch nemovitostí v části B. Práva uvedená v této části mohou být pro nového vlastníka výhodná, protože často zlepšují využitelnost nebo přístupnost nemovitosti.
Část C – omezení vlastnického práva
Této části věnujte obzvláště velkou pozornost. Obsahuje informace o právních závadách, které mohou zásadně ovlivnit možnost nakládat s nemovitostí nebo její cenu. Je to opak části B1 – místo výhod zde najdete zátěže, které na nemovitosti váznou. Pojďme se podívat na ty nejběžnější:
Věcné břemeno/služebnost: Omezení, které umožňuje jiné osobě využívat nemovitost. Typickým příkladem je právo cesty přes pozemek. Dalším častým příkladem je věcné břemeno/služebnost na umístění inženýrských sítí, například kanalizace nebo elektrického vedení. Důležité je zkoumat, zda věcné břemeno zatěžuje celý pozemek, nebo pouze jeho část určenou geometrickým plánem. Tato informace vám pomůže lépe pochopit, jaký vliv bude mít břemeno na vaše plány s pozemkem.
Zástavní právo: Nemovitost slouží k zajištění dluhu, nejčastěji hypotečního úvěru. Pokud dlužník nesplní své závazky, věřitel může požadovat prodej nemovitosti k úhradě dluhu. Zástavní právo ve prospěch banky je běžné a při standardním prodeji a úschově kupní ceny snadno řešitelné v kupní smlouvě – kupní cena se obvykle použije na uhrazení zajišťovaného dluhu. Doporučuji v takovém případě využít advokátní úschovu kupní ceny, o které jsem psal v tomto článku. U zástavního práva zkoumejte aktuální výši zajišťovaného dluhu a podmínky věřitele pro jeho výmaz.
Zákaz zatížení a zcizení: Tento zápis na listu vlastnictví omezuje vlastníka v nakládání s nemovitostí. Zákaz zatížení znamená, že vlastník nemůže nemovitost nijak zatížit, například novým zástavním právem. Zákaz zcizení brání převodu nemovitosti na jinou osobu. Tato omezení se často vážou k zástavnímu právu.
Předkupní právo: V takovém případě má vlastník povinnost nabídnout nemovitost před zamýšleným převodem přednostně určité osobě. Pokud to vlastník neudělá, může nový vlastník o nemovitost snadno přijít. Navíc, i když předkupník svého práva nevyužije, předkupní právo na nemovitosti zůstává zachováno. Váznoucí předkupní právo výrazně omezuje možnosti nakládat s nemovitostí a může komplikovat financování jejího nákupu.
Nájem a pacht: Na listu vlastnictví může být zapsáno, že pozemek je pronajatý nebo propachtovaný. Nájem umožňuje nájemci užívat nemovitost za úplatu. Pacht je podobný, ale pachtýř má navíc právo z nemovitosti získávat hospodářský užitek, například pěstovat plodiny na poli. Zápis nájmu nebo pachtu do katastru není povinný ani příliš častý.
Nařízení exekuce: Nemovitost je zatížena dluhem, který nebyl řádně splacen. Exekutor může nemovitost použít k úhradě tohoto dluhu. Vlastník nemůže nemovitost volně prodávat ani s ní jinak nakládat. Pokud nejste odborník, od takové nemovitosti ruce pryč.
Část D – poznámky
Přestože název této části může svádět k tomu, abyste ji přešli bez povšimnutí, rozhodně ji nepodceňujte. Obsahuje důležité informace, které mohou výrazně ovlivnit nakládání s nemovitostí. Jsou zde zapsána omezení převodů nemovitostí, poznámky, plomby a další upozornění. Pozor si dejte na:
Poznámku spornosti: Upozorňuje na spornost zapsaných údaje na listu vlastnictví. Zjednodušeně řečeno někdo tvrdí, že zapsané údaje neodpovídají skutečnému právu. Je to předstupeň podání žaloby.
Podanou žalobu: Informuje o soudním sporu, který se týká nemovitosti. Jde o evidenční údaj, který katastr formálně zapíše. Oprávněnost nebo důvodnost žaloby nezkoumá.
Exekuce, insolvenční řízení nebo informace o zajištění nemovitosti v trestním řízení: Signalizují zásadní finanční problémy vlastníka nemovitosti.
Informace o obnově katastrálního operátu, změna výměr obnovou operátu: Český úřad zeměměřičský a katastrální pravidelně aktualizuje údaje. Tato poznámka vás informuje, že se údaje v katastru mohou měnit. Pozor, výměra pozemku je pro katastr pouze pomocný údaj, který není závazný.
Plomby: Jde o informaci, že právní poměry k nemovitosti jsou dotčeny změnou. Ještě není jasné, zda ke změně skutečně dojde. Katastrální úřad zatím pouze obdržel listinu, která má potenciál údaje o nemovitosti změnit. Je však třeba zpozornět. Upozornění na plombu se vedle zápisu v části D listu vlastnictví objeví i v části B, a to v podobě písmena P před identifikací nemovitosti.
Část E – nabývací tituly
Tato část obsahuje informace o tom, jak současný vlastník nemovitost získal. Najdete zde záznamy o konkrétních právních dokumentech, jako je kupní smlouva, darovací smlouva, směnná smlouva, dědické usnesení nebo rozhodnutí státních orgánů (například kolaudační rozhodnutí). Nabývací dokumenty jsou součástí sbírky listin a jsou veřejně přístupné. Pokud potřebujete, můžete si vyžádat kompletní kopii kupní smlouvy nebo jiného nabývacího titulu a detailně si je prostudovat.
Část F – vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám
Součástí této části jsou údaje o bonitovaných půdně ekologických jednotkách (BPEJ). Tyto kódy poskytují informace o kvalitě půdy, která je na pozemku evidována. Pokud plánujete stavbu domu na zemědělském pozemku, budou vás BPEJ zajímat zejména pro účely odnětí půdy ze zemědělského půdního fondu.
Závěrečná část listu vlastnictví
V závěru listu vlastnictví najdete informace o katastrálním úřadu a příslušném pracovišti, které spravuje katastr nemovitostí v dané oblasti.
Dnes jsme si společně prošli jednotlivé části listu vlastnictví a ukázali klíčová úskalí, která byste měli při koupi pozemku znát. Pečlivé zkoumání listu vlastnictví vám může ušetřit mnoho problémů. Máte k listu vlastnictví další otázky nebo potřebujete poradit? Napište mi na l.kapral@ekonomicke-stavby.cz nebo se ptejte v komentářích. Rád vám odpovím.
